Quem espera, lucra. Cedência de posição no imobiliário gera mais-valias

A cedência de posição em contratos de promessa compra e venda (CPCV) está a surgir como uma prática comum para encaixar algum lucro, num mercado em constante valorização.

A prática, embora comum noutros países, começa agora a ganhar fôlego em solo nacional.

O promotor imobiliário Pedro Oliveira descreve esta modalidade como um autêntico "negócio de futuros", de certo modo, semelhante ao da bolsa de valores, onde o investidor adquire um direito sobre um imóvel que ainda não existe ou que não está concluído.

Ao contrário da compra tradicional, nesta modalidade o investidor entra com apenas uma parte do capital, correspondente ao sinal do CPCV, que serve para ajudar a financiar a construção do edifício.

A estratégia passa por aguardar pelo avançar do empreendimento, para realizar a cedência da posição contratual a outra pessoa, encaixando a valorização do imóvel, que pode ser elevada, em especial, quando o Eurostat mostra que a subida do preço das casas em Portugal fica muito acima das médias da zona euro e da UE, tendo escalado 18% no final do ano passado e 180% desde 2015.

Outra das razões decisivas para a dinamização deste procedimento foi a aceleração dos processos burocráticos.

Se antes o tempo médio de espera pela conclusão de um empreendimento era de cerca de quatro anos, neste momento, o processo foi agilizado, permitindo que os imóveis estejam prontos em metade do tempo.

"O encurtamento do ciclo de construção permite um retorno mais rápido para quem tem capital e disponibilidade para esperar pela valorização do mercado", diz Pedro Oliveira, que sublinha que todo o processo é totalmente legal, tratando-se de uma especialização que já conta com empresas dedicadas exclusivamente a este tipo de negócio.

A prática, embora mais comum em grandes centros como Lisboa ou Porto, começa a surgir na região de Leiria como ferramenta de financiamento para empresas de construção e oportunidade para investidores.

Luís Gaspar, promotor imobiliário na região de Leiria, explica que a prática ganhou mais visibilidade na zona desde há três anos, por ser mais lucrativa do que o retorno auferido com certificados de aforro ou ETF.

"Embora haja algum risco e a necessidade de avançar o montante do sinal à cabeça, podendo, em situação extrema, o empreendimento não ser construído, a margem de lucro pode chegar a 80% ou mais."

Com o preço do metro quadrado em Leiria, em alguns empreendimentos, a chegar aos cinco mil euros e a perto de seis mil, em imóveis de menor dimensão, é fácil de perceber o interesse dos investidores por esta prática.

"O valor médio na nossa zona é de 2.800/3.000 por metro quadrado em imóveis novos. No caso dos semi-novos, situa-se entre 2.200 e 2.500 euros", exemplifica Luís Gaspar.

Também Diamantino Caçador, da agência Era de Leiria e Marinha Grande, revela que a cedência de posição contratual, que tem maior expressão em zonas de crescimento rápido de preços, está a ganhar tracção na região.

Comprar em planta, vender construído

"Quando os promotores põem os imóveis à venda, em planta, uma forma de se financiarem é vendê-los a um preço um bocadinho mais baixo para incentivar investidores a entrarem mais cedo", explica Diamantino Caçador.

Desta forma, o empreiteiro consegue liquidez imediata para a obra sem depender exclusivamente de capitais próprios ou de financiamento bancário e o investidor assume um risco calculado, dependente da conclusão definitiva do imóvel e da evolução do mercado.

A cedência de posição concretiza-se mais tarde, quando o investidor, após ter pago um sinal — por exemplo, 20% do valor total —, decide passar a sua posição a um terceiro antes da escritura final, aproveitando a valorização do metro quadrado no mercado.

"Passado um ano ou dois anos, o preço aumentou, o cliente final paga o acréscimo e o investidor embolsa a diferença, menos o IMT do sinal e o imposto sobre mais-valias", explica o promotor imobiliário, que sublinha que a autorização deve estar prevista desde o início.

"Deve ficar logo registado no CPCV que o promotor autoriza a vender e a alienar a posição."

Questionado sobre se a prática contribui para o aumento de preços, Diamantino Caçador é claro ao considerar que ela é um sintoma e não a doença.

"Não é a cedência de posição que inflaciona os valores do imobiliário. Ela aparece quando o mercado já está em crescimento. Ou seja, não é uma causa, mas é uma consequência, na minha opinião."

O promotor acredita que, desde que o mercado se mantenha saudável, a cedência de posição continuará a ser uma boa maneira de investir no ramo imobiliário.

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