Alteração à lei dos solos divide especialistas e autarcas

Em carta aberta, mais de 600 especialistas ligados à habitação e território criticam a alteração do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) que permite a construção em terrenos rústicos e agrícolas até agora protegidos pelos instrumentos de ordenamento do território.

O Governo alega que pretende aumentar a oferta de terrenos para construir para ajudar a resolver o problema da falta de habitação, mas quem critica diz que a medida não só não contribuirá para a resolução dessa crise, como prejudicará a agricultura, a floresta e o ambiente, “potenciando a ocupação de solos” da RAN e da REN e afirmam que poderá “abrir a porta a relações perigosas”, entre autarquias e promotores imobiliários.

Por seu turno, os autarcas e alguns especialistas em urbanismo defendem que o discurso sobre consequências negativas não é tão simples como parece e, em Portugal, há, nas autarquias, mecanismos democráticos de fiscalização para que não haja desvios.

O geógrafo físico João Forte, natural de Ansião, sublinha que, “se dúvidas houvesse”, “é impressionante estarem na carta aberta, criada pela Rede H, todos os grandes especialistas e, de uma forma transversal, as profissões que lidam de alguma forma com o ordenamento do território. Esta mobilização mostra o quanto dramática é a mudança do decreto-lei ou mesmo a necessidade de reverter o mesmo”.

Na carta subscrita pelos especialistas contesta-se as afirmações do Governo e garante-se que não existe falta generalizada de solos urbanos nos perímetros urbanos, mas havendo casos pontuais de falta de solo urbano, importa identificar onde e qual a dimensão do problema.

Coisa que o Executivo não terá feito, justificando, em parte, as alterações com a “urgência no uso dos fundos europeus (PRR), para fomento da construção de habitação acessível”.

“A conversão de solos criará uma expectativa de valorização dos terrenos rústicos para fins imobiliários e inibirá o seu uso para a actividade produtiva”, temem os subscritores.

“Esta lei é uma aberração”

“Esta lei é uma aberração e a negação daquilo que tem sido a evolução normal do ordenamento do território.”

Mário Oliveira, presidente da associação ambientalista Oikos, de Leiria, não é meigo nas palavras, nem tem rodeios ao avaliar a alteração que o Governo de Luís Montenegro fez na chamada “lei dos solos”, para permitir que não apenas o Estado – que já tinha essa faculdade – mas todos os agentes do sector da construção e imobiliário, possam construir em solos reservados para a agricultura, mediante aprovação em assembleia municipal.

Apesar de o Executivo ter garantido que não se tratará de um processo automático, Mário Oliveira lembra que o solo é um recurso escasso, salientando que a nova legislação não faz sentido, havendo alternativas.

“Vai desencantar-se uma lei para resolver incompetências de outros serviços do Estado. É uma regressão de décadas”, considera.

O ambientalista sublinha que “há milhares de obras devolutas nas cidades que podem ser aproveitadas em vez de se construir de novo”.

Acredita que, no limite, a regulamentação poderá promover especulação e ligações pouco claras entre imobiliário e autarquias, que receberão mais de imposto municipal cobrado sobre transmissões onerosa de propriedade imobiliária.

“Em Portugal, as excepções são aproveitadas por alguns ‘espertos’ em proveito próprio. Quero acreditar que o poder político ainda vá melhorar a lei, se não, daqui a 20 anos, a situação será tão má como a que aconteceu com a expansão indiscriminada do eucalipto”, diz.

“No nosso País, 54% dos terrenos agrícolas já estão degradados e apenas uma pequena parcela apresenta elevado potencial agrícola. O licenciamento de construções em solo rústico aumentará a nossa dependência alimentar e levará à destruição de florestas”, refere a carta aberta.

Nova lei não permite “construir em todo o lado”

Luís Albuquerque, presidente da Câmara Municipal de Ourém (PSD), ressalva que não leu ainda em “profundidade” a alteração realizada à lei, mas que, “daquilo que ouviu e leu”, a sua convicção é que a nova norma não permitirá, ao contrário do que se diz, “construir em todo o lado”.

“O que acontece é que estas decisões passam a ser responsabilidade das câmaras e assembleias municipais. E isso é positivo e sinal de que os legisladores confiam nos órgãos eleitos democraticamente, mas também de que nós, os autarcas, passamos a ter uma responsabilidade muito maior”, salienta.

O autarca acredita que a lei poderá ser uma ferramenta importante para ajudar a solucionar o problema da falta de habitação a preços acessíveis. Quanto à possibilidade do aparecimento de “relações perigosas” entre autarquias e promotores imobiliários, Albuquerque afirma que o legislador teve o cuidado necessário, ao imputar “uma grande responsabilização aos autarcas”.

“Os eleitos têm de mostrar que estão aptos para defender o interesse público.”

Ou seja, a convicção do presidente da Câmara de Ourém é que a necessidade de aprovação pelas assembleias e câmaras municipais torna as decisões de alterar a natureza dos solos mais escrutinadas por “órgãos onde estão representadas diversas áreas da política e da sociedade”.

CIMRL Promoção de habitação acessível

O presidente da Comunidade Intermunicipal da Região de Leiria (CIMRL), Gonçalo Lopes, lembra que a meta da alteração do RJIGT, visa mitigar as dificuldades de acesso à habitação e que será sempre necessário que as propostas de alteração do fim dos solos respeite critérios definidos, e que “seja deliberado pela assembleia municipal e sujeito a consulta pública, assegurando transparência e escrutínio nos novos processos urbanísticos (...) a par da observância das regras de ordenamento e da protecção de áreas da Reserva Agrícola e da Reserva Ecológica Nacionais.” O também presidente da Câmara de Leiria (PS) afirma que este regime deve ser utilizado “de forma ponderada, com participação das comunidades e atenção às necessidades de cada território, conciliando a promoção de habitação com a preservação ambiental e a qualidade de vida”. “É crucial manter os princípios de um planeamento sustentável, indispensáveis a um país moderno e justo socialmente”, resume. Na região de Leiria em particular, os autarcas com assento na CIMRL, explica Gonçalo Lopes, estão “empenhados em promover investimentos em habitação de qualidade, acessível aos jovens e a quem deseje fixar-se, enquanto asseguramos melhores infra-estruturas públicas e espaços verdes”. O compromisso, garante, respeita os fins da Lei de Bases da Política Pública de Solos, Ordenamento do Território e Urbanismo, “respondendo à necessidade urgente de mais habitação sem comprometer os valores ambientais e sociais”. “Não há capacidade técnica para fazer Gestão Territorial”

Para o arquitecto urbanista Pedro Trindade Ferreira, o mais inquietante aspecto que decorre do Decreto-Lei 117/2024, de 30 de Dezembro, relativo à reclassificação do solo rústico para habitação, e que altera o RJIGT é o “unanimismo quase imediatamente” gerado em “franca oposição” à possibilidade de, “a título excepcional”, se proceder à “criação de áreas de construção em solos compatíveis com área urbana já existente”, numa lógica de “consolidação e coerência”.

“Ora, não discordando, em teoria, no que refere a esta oposição generalizada - na melhor das hipóteses por conta de ser a título excepcional, na pior, identificando o solo classificado contingencialmente como rústico como um solo de valor ambiental uniforme -, a verdade é que ela nega o sentido instrumental do planeamento urbano e a sua função máxima de garantir soluções para os problemas das populações”, afirma.

Esta situação, adianta, esconde “uma realidade que, ao longo dos anos, se vem sedimentando e que diz respeito ao eclipse e, recentemente, à profunda falência deste princípio”.

“Há, é inegável, um problema no que diz respeito à habitação. Um problema certamente complexo, com diferentes componentes e origens e, ainda mais certamente, com expressões muito diferenciadas a nível nacional, a que as políticas municipais e, num plano concreto, a gestão urbanística não têm dado resposta. Não adiantará, pois, invocar que os solos já hoje classificados como urbanos, que o número de fogos não ocupados ou que a possibilidade dos municípios reclamarem para si a promoção de habitação a custos controlados, de venda ou arrendamento, chegariam para dar resposta à crise instalada”, explica Pedro Trindade Ferreira.

Para o arquitecto urbanista, tal não chega, especialmente, quando se provou, passados dez anos sobre a publicação da versão do RJIGT agora alterada, e mais de 25, após a publicação da versão anterior, que "não há capacidade técnica e material instalada para promover os instrumentos disponíveis desde então".

“Não deixa de ser curioso como a questão qualitativa foi excluída da discussão, como se a reclassificação do solo anteriormente permitida por plano de pormenor, morosa e de alcance circunscrito a uma grande e musculada capacidade financeira, própria de fundos imobiliários, fosse melhor do que a promovida através de outros instrumentos mais ágeis e igualmente escrutinados, com ganhos de tempo assinaláveis. O mesmo em relação à desconfiança generalizada quanto à responsabilidade e prestação de garantias dos municípios.”

Pedro Trindade Ferreira diz não estar certo de que a solução para o problema da habitação passe por esta medida, lembrando que “há muito a ajustar ainda na proposta de alteração, quanto ao cálculo dos valores ou à contiguidade das áreas a reclassificar com as áreas já urbanizadas”, mas não tem dúvidas de que “adiar por questões teórico-jurídicas a tentativa de resolução do problema da habitação é alimentar a combustão em curso dos nossos valores constitucionais, designadamente o direito à habitação e ao ordenamento do território”.